Nous venons d’apprendre que gouvernement municipal de Suzhou prévoit de racheter environ 10 000 ensembles de nouvelles maisons, prévus pour fournir des logements commerciaux. Un certain nombre de ces logements sont acquis auprès promoteur immobilier WanKe [万科东方], un des plus gros acteurs du pays, qui connaît des difficultés depuis 2019. La ville de Qingdao, et des villes de troisième et quatrième rangs, comme Huzhou dans le Zhejiang, Handan dans le Hebei et Altay dans le Xinjiang ont également lancé une politique similaire.
Récemment, de plus en plus de gouvernements locaux ont pris l’initiative de « racheter » des logements commerciaux locaux, afin de les transformer en logements privés, à des prix confortables, et mis en location.
Pourquoi ?
[/vc_column_text][vc_empty_space height= »18px »][thb_title style= »style6″ title= »Pourquoi les gouvernements locaux rachètent des immeubles? »][vc_empty_space height= »18px »][vc_column_text]
- Sauver le pays de la crise immobilière
D’abord, les gouvernements sont sollicité pour acheter « en gros » des biens immobiliers pour éviter la concurrence entre les promoteurs et la baisse des prix [杀价] à niveau de la demande – très basse. Autrement dit, les gouvernements locaux doivent endiguer la pente de l’éclatement de la bulle immobilière, qui entraînerait la fameuse crise immobilière tant redoutée [Avis de l’expert Li Yujia 李宇嘉, spécialiste chinois de l’immobilier].
Ensuite, ces rachats groupés réduisent le stock immobilier non-écoulé faramineux des promoteurs immobilier, qui faute d’acheteurs, grèvent leur comptabilité [Avis de l’expert Chen Wenjing, spécialiste chinois de l’immobilier].
Enfin, cette initiative doit donner confiance aux promoteurs pour poursuivre la construction de nouveaux grands ensembles, dont la santé de l’économie chinoise dépend [Avis de l’expert Li Qi – 李奇].
Néanmoins, cette politique accroît encore la dette des gouvernements locaux. Ici, la banque sollicité par les gouvernement est la Banque de développement de Chine (中国家开发银行).
Pour racheter des lots d’immeubles, ils doivent passer par des « Local Governement Financial Vehicule » [LGFV – 地方政府融资平台], tacitement garantis par l’Etat, qui peuvent s’endetter auprès des banques. A l’heure actuelle, la dette dite « fantôme » de ces LGFV, cad la dette non cumulée dans le bilan de l’Etat mais dont l’Etat est tacitement solidaire, est située entre 6,1 à 7,6 billions de dollars. Il semble donc que Pékin souhaite encore creuser cet abîme pour éviter la crise immobilière.
- Une politique soutenue et commandée par Pékin
Est-ce que cette initiative est soutenue par Pékin? Oui. En fait, elle dérive d’un avis Conseil des affaires d’État sur « l’accélération du développement des logements locatifs garantis » en juillet 2021 [关于加快发展保障性租赁住房的意见]. Autrefois, les gouvernements locaux augmentaient la parc de logements en location via la construction de nombreux nouveaux bâtiments. Maintenant, ils sont plutôt contraints de racheter ceux qui sont déjà construits, et ne trouvent pas d’acheteurs [Analyse du Centre de recherche sur la politique du logement de la province du Guangdong].
[/vc_column_text][vc_empty_space height= »18px »][thb_title style= »style6″ title= »La crise menace plus que jamais. »][vc_empty_space height= »18px »][vc_column_text]Au cours des deux dernières semaines de septembre, les transactions de logements neufs dans les 30 plus grandes villes ont chuté de 27,3 % et 24,3 % en glissement mensuel, respectivement, et de 38,5 % et 59,8 % en glissement annuel. Une première aide aux promoteurs est venue de la Banque Centrale, qui a drastiquement réduit ses taux d’intérêt hypothécaire pour une 15ène de zones en Chine, mais cette mesure n’a pas permis d’endiguer la chute des achats de logements neufs. Malgré un taux d’intérêt historiquement au plus bas, les consommateurs n’achètent plus.
Alors, il faut les faire louer.
- Dorénavant, les GL doivent louer, et non revendre, les immeubles achetés à prix préférentiels.
Suzhou et Qingdao, qui seront sans doute suivis par de nombreuses autres villes, cherchent désormais à mettre leur parc immobilier en location. Li Yujia: « C’est l’ouverture progressive d’un nouveau modèle d’immobilier. Je me souviens qu’il y a quelques années, de nombreux experts affirmaient que les Chinois voulaient absolument acheter des maisons; (…) aujourd’hui, de nombreux jeunes choisissent pourtant de louer des appartements sur le temps long« .
Et d’ailleurs, les banques ne prêtent plus qu’à cette condition: acheter pour louer, et non pour revendre (témoignage).
C’est une rustine sur une jambe de bois, qui vise à entraver la chute libre du marché immobilier. « Maintenant, toute la chaîne de l’industrie s’effondre, le marché est atone Mais pensez-y, (…) nous vivons la conséquence de 6 années de hausse irrationnelle des prix des logements » [Opinion de Li Yujia].
Problème: l’économie chinoise est fortement dépendante de l’immobilier. En 2020, l’immobilier et sa chaîne industrielle représentent 17,2 % du PIB chinois. Mieux: les investissements dans l’immobilier représentent la moitié des investissement immobilisé de l’ensemble de la société chinoise. Surtout, les impôts sur l’immobilier représente en moyenne 1/3 du revenu des provinces chinoises. Toute la société chinoise est dépendante de la bonne santé de ce secteur.
C’est pourquoi les gouvernements locaux reprennent en priorité les immeubles invendables. C’est ce que nous apprend Wang Guangming, employé d’une société immobilière nationale dans la province de Shandong: « la plupart des projets acquis à Jinan [par une Société d’Etat] cette fois-ci sont dans de mauvaises conditions d’emplacement« . Le prix d’acquisition dans l’opération en question, qui avoisine 10 000 unités immobilières, a été conclue au-dessous du prix du marché.
Nous assistons à un revirement politique vis-à-vis de cette industrie qui forme la pompe à croissance du pays depuis 20 ans, et dont les ressources se tarissent irrémédiablement.
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