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Détournements de crédits sur le marché immobilier en Chine

Détournements de crédits sur le marché immobilier en Chine

Ces derniers temps, une partie des acheteurs dans le logement ont reçu une notice de leur banque leur demandant de rembourser leur crédit avant la date limite. Beaucoup ont été pris par surprise, en seulement quelques jours, certains devaient rembourser plusieurs millions de yuans. La principale raison pour laquelle les banques sont si fermes est qu’elles souhaitent porter un coup à la spéculation immobilière. Depuis quelques mois, le prix de l’immobilier a rapidement augmenté et les crédits bancaires sont entrés sur le marché de façon irrégulière.

Les taux d’intérêt pour les prêts professionnels ont fortement baissé suite à la pandémie de Covid-19

Le prêt professionnel n’est pas vraiment un nouveau phénomène. Généralement, les petites entreprises et les commerces individuels mettent en hypothèques leurs biens immobiliers et leur capital financier afin d’obtenir des crédits de la part des banques, qu’ils utilisent quotidiennement pour la rotation du capital de l’entreprise et à d’autres fins. Il y a plusieurs années, la date limite pour rembourser était en général de trois ans et le taux d’intérêt était relativement haut. Mais l’année dernière, le gouvernement a décidé d’aider les petites et micro-entreprises à se développer suite aux difficultés causées par la pandémie. Il a mis en place des réductions d’intérêt sur les crédits et fait baisser les taux d’intérêt. Beaucoup de banques ont vu leur taux d’intérêts descendre en dessous des 4% ce qui est beaucoup plus intéressant que les 5% et plus des prêts immobiliers. De plus, les banques ont allongé la date limite de remboursement des prêts, pouvant aller jusqu’à 20 ans pour certains. 

Une employée chinoise compte des billets de yuans RMB dans une succursale de China Construction Bank à Nantong, Jiangsu, 21 septembre 2016.

Sur le marché immobilier, les taux d’intérêt bas ont toujours été de forts catalyseurs de l’augmentation du prix de l’immobilier. 2009 et 2016 ont été les deux années avec l’augmentation la plus rapide du prix de l’immobilier en Chine. Durant la crise financière de 2008, les taux d’intérêt ont baissé par quatre fois, ce qui a entraîné une forte hausse du prix de l’immobilier l’année suivante. 2015 fut une période où les taux d’intérêt étaient aussi très bas, à la fin de cette année ils ont atteint les taux les plus bas de l’histoire du pays. Et cela a découlé sur des prix de l’immobilier les plus hauts observés en Chine.

Cette fois, c’est en raison de la situation épidémique que les taux d’intérêt sur les crédits professionnels sont aussi bas. Beaucoup d’acheteurs détournent ces crédits pour acheter des logements, car cela correspond à un taux d’intérêt très bas pour les crédits immobiliers. Actuellement, les premier et deuxième prêts commerciaux ont des taux d’intérêt de 5,2% et 5,7%. En revanche, pour un prêt professionnel le taux d’intérêt est d’environ 3,7% et cela attire forcément les spéculateurs. Ce qui au départ devait être une aide au développement des petites entreprises s’est transformé en un outil de spéculation immobilière.

 

Une vendeuse (au centre) s’entretient avec des clients dans un bureau de vente de biens immobiliers à Huai’an, Jiangsu. [Photo/China News Service]

Des détournements qui profitent à tout le monde

Pour les acheteurs, l’immobilier est un moyen d’assurer ses arrières. Certains vont utiliser ces prêts professionnels pour investir sur le marché immobilier et d’autres, qui ont pu obtenir des fonds immobiliers par d’autres moyens, les utilisent comme hypothèque afin de demander un prêt à la banque qui remboursera leur précédent crédit.

Des acheteurs individuels, aux banques, en passant par les agents immobiliers, les crédits professionnels sont profitables à tous les participants de cette chaîne. Un acheteur individuel peut obtenir un prêt profitable de la part de la banque, l’intermédiaire peut conclure plus de marchés et obtenir plus de commissions. Et les banques, même si elles ont conscience que le prêt sera détourné, préfèrent fermer les yeux car les prêts immobiliers ont toujours été vus comme de meilleure qualité comparée aux prêts professionnels. En effet, les petites entreprises présentent beaucoup plus de risques.

Afin de prévenir les risques financiers causés par un montant excessif de prêts immobiliers, le dernier jour de 2020, la Banque centrale1中央银行 et la Commission chinoise de réglementation des banques et des assurances2银保监会 ont délimité une ligne rouge des prêts immobiliers et ont exigé des banques qu’elles contrôlent l’envergure de ce type de prêts. Des banques rurales aux grandes banques, le plafond pour un crédit immobilier individuel doit rester entre 7,5% et 32,5%, ce qui a largement réduit le business des crédits immobiliers.

Selon le “Rapport statistique sur les prêts d’investissement des institutions financières” publié par la Banque centrale à la fin du mois de janvier, le nombre de prêts professionnels a considérablement augmenté l’an dernier. À la fin de 2020, le solde des prêts professionnels des ménages s’élevait à 13,62 billions de yuans (~1,7 billion d’euros), soit 20% de plus qu’en 2019. À l’heure actuelle, il n’existe pas de données statistiques officielles sur la part des prêts professionnels allouée au marché immobilier.  

 

Les autorités contrôlent rigoureusement les irrégularités des crédits bancaires

Avec la hausse rapide des prix de l’immobilier, les autorités de régulation ont commencé à attaquer la spéculation immobilière faite à partir de prêts professionnels. Les bureaux de réglementation des banques et des assurances des quatre villes de premier rang ont successivement émis des documents exigeant que les banques relevant de leur juridiction procèdent à une auto-inspection complète et interdisent aux fonds venant de crédits professionnels d’entrer sur le marché immobilier. Depuis le second semestre de l’année dernière, les entreprises ayant fait des crédits professionnels, à la consommation et au logement doivent toutes être inspectées, et si les fonds existants sont arrivés illégalement sur le marché immobilier, le crédit doit être remboursé en avance.

Pour les personnes ayant acheté un logement par le biais de prêts professionnels ou de prêts à la consommation depuis le second semestre de l’année dernière, elles peuvent désormais recevoir à tout moment un avis de remboursement anticipé de la part de la banque. Face à la pression politique, certaines banques ont également commencé à augmenter les taux d’intérêt des prêts professionnels, à augmenter le coût de la spéculation immobilière et à réduire l’espace d’arbitrage des spéculateurs. Une fois la circulation des prêts professionnels sur le marché immobilier coupée, ce dernier devrait subir une certaine pression à la baisse, mais sur le court terme.

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Le “Rapport de travail du gouvernement” de mars, en plus de continuer à insister sur la prohibition de la spéculation dans l’immobilier, mentionne également des mesures spécifiques pour résoudre le problème du logement dans les grandes villes, “en augmentant l’offre de terrains, en organisant des fonds spéciaux, en centralisant la construction et par d’autres méthodes, nous pourrons augmenter efficacement l’offre de logements locatifs et de logements collectifs.

Auparavant, la réglementation immobilière visait principalement à supprimer la demande, comme avec la restriction d’achat et la restriction des prêts. Cette méthode a un certain effet à court terme, mais l’effet à long terme n’est pas idéal, et les prix des logements dans de nombreux endroits ont récemment atteint de nouveaux pics. Si le gouvernement change sa pensée de contrôle, la future réglementation immobilière se concentrera principalement sur l’offre, ce qui pourra entraîner différents effets de contrôle sur le marché immobilier.

Immeuble à Shenzhen. [PHOTO: EPA]

Récemment, face à divers contrôles rigoureux, la hausse du marché immobilier de Shenzhen a commencé à montrer des signes de ralentissement. Le nombre de signatures en ligne en février a diminué de près de moitié par rapport à janvier, et le volume des transactions en mars a également continué de diminuer. Le marché immobilier de Shenzhen étant en évolution constante, cela a une forte signification. Par le passé, la ville a été en mesure de stimuler l’essor du marché immobilier national. Cette fois-ci, quand tout sera retombé, cela exercera également une pression sur d’autres villes du pays.

 

Traduit et synthétisé par Célia Farouil.

Source: 三联生活周刊


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