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[Expert Yang Yijun] La crise immobilière chinoise a peu de chance d’éclater

[Expert Yang Yijun] La crise immobilière chinoise a peu de chance d’éclater

Depuis plusieurs mois, à la suite d’Evergrande, les principaux promoteurs immobiliers donnent d’inquiétants signes de faiblesse. Fantasia, Sinic, Greenland, Kaisa et aujourd’hui Country Garden et Vanke qui voient le cours de leur action chuter en bourse. Le système immobilier chinois, qui repose sur une croissance économique solide, a été frappé par le ralentissement de la croissance chinoise et la spéculation immobilière; ce sont finalement les règles des « trois lignes rouges » promulguées par le PCC qui ont porté le coup le plus douloureux, en empêchant les grands promoteurs de s’endetter sans fin auprès des banques pour compenser leur pertes et soutenir leur expansion territoriale à grand train. Un jeu de domino qui renvoit à la crise des subprimes.  L’expert en immobilier Yang Yijun (杨易君), dans un papier publié sur le site chinois de référence Sina Finance, veut nuancer ces craintes. 

Yang Yijun : pas de risque systémique

Certains détenteurs d’obligations offshore émises par une unité du développeur China Evergrande Group (3333.HK) n’avaient pas reçu les paiements d’intérêts dus le 6 novembre lundi matin en Asie, selon deux informateurs, rapporte Reuters ce 08 novembre.

Pour Yang Yijun, la structure du marché immobilier chinois couplée aux régulations du gouvernement rendent la crise immobilière généralisée peu probable. Pour ce faire, en se fondant sur les chiffres donnés par l’institut national des statistiques chinois, il donne les 5 figures ci-dessous:

Figure 1 : variation mensuelle de la cotation de l’action Wanke. Figure 2 : évolution annuelle de surface d’immeuble vendue nationalement. Figure 3 : évolution mensuelle de surface d’immeuble vendue nationalement. Figure 4 : Surface vendue annuelle nationale. Figure 5 : Prix moyen annuel du m² vendu nationalement.

Selon les observations publiées par le Bureau national des statistiques, pour le mois de septembre , la surface de vente cumulée de logements commerciaux à l’échelle nationale était de 130 331 800 mètres carrés, correspondant à des ventes cumulées de 13 479,5 milliards de yuans.

  • S’agissant de savoir s’il existe une crise systémique sur le marché immobilier:

Dans la mesure où il n’existe pas de décrochage entre la figure 4 (surface d’immeuble vendue) et la figure 5 (prix du m²) qui, de surcroît, ne connait pas de tendance à l’atrophie, Yang Yijun estime que le risque systémique actuel est faible. Par ailleurs, les régulations promulguées par le gouvernement contrôlant les prix de vente de l’immobilier permettront de ralentir en douceur le prix du m² (figure 5) sans incidence majeure sur les autres courbes [ce qui permettra un dégonflement en douceur de la bulle].

Ainsi, avec la stratégie gouvernementale de contrôle des prix [sur les nouveaux immeubles construits], les acheteurs pourraient s’intéresser davantage aux logements « d’occasion ». Même si la bulle est évidente, avec l’afflux de nouveaux logement aux prix contrôlés, elle a peu de chance de se transformer en crise financière. Le nouveau marché du logement avec une offre énorme suit la réglementation et les directives officielles. La crise provoquée par l’utilisation déraisonnable du levier financier par certaines sociétés immobilières ne représente pas une crise de l’ensemble du secteur immobilier.

Un parc à thème abandonné, près de Pékin

Si une telle situation était survenue en Europe ou aux USA, estime Yang, il est certain qu’elle se serait déjà transformée en crise financière majeure. En Chine, l’accent est mis sur l’efficacité de la réglementation du système, plutôt que sur les règles de fonctionnement de l’économie immobilière elle-même.

[Note: Alex Payette, étudiant les difficultés d’Evergrande dans Asiasyst, estime que « plusieurs raisons conduisent à éloigner les hypothèses catastrophistes [d’une réaction en chaîne dans l’immobilier chinois]. D’abord, Evergrande a une grande quantité d’actifs physiques, tangibles. Le processus d’identification et de liquidation de ces actifs et le remboursement ultérieur de la dette serait donc relativement facile à structurer et simple à mettre en place. Quant aux actifs toxiques (non performants), le Parti peut simplement convoquer un nombre quelconque d’entreprises d’État pour les absorber. (…) Si Fantasia, promoteur immobilier lui aussi en défaut de paiement, [sa chute] est politique plutôt que sectorielle [sans qu’il s’agisse d’une contagion financière]].

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Un exemple de réajustement d’un marché: le ciment

L’industrie du ciment, qui parie sur le processus d’urbanisation en Chine, est non seulement très polluante, mais aussi en surcapacité pour un temps. Après plusieurs années de réglementation et de contrôle, d’innombrables cimenteries qui ne respectaient pas les normes de traitement de protection de l’environnement ont été fermées.

Mais la consommation de ciment en Chine a-t-elle vraiment baissé ? Pas du tout! Au cours de plusieurs années de réglementation et de contrôle, plus de la moitié des cimenteries ont été fermées, mais la demande de ciment a atteint un niveau record [en 2020] !

Note EIR: Cet article représente les vues de l’auteur, qui ne sont pas nécessairement les nôtres. 

Note 2 EIR : la bulle immobilière occupe l’esprit des dirigeants du PCC depuis au moins une dizaine d’années. Dès 2011, l’expert Li Ruihong du centre d’études sur les finances locales (地方财政研究) alertait sur les risques systémiques de l’immobilier en Chine, à raison: son développement à tout crin à permis aux gouvernement locaux de remplir les caisses, et d’absorber en partie la crise des subprimes américaine. Quand à Evergrande, les premiers rapports pointant du doigt son insolvabilité datent de 2008. Il semble que pendant une décennie, tout le monde s’est mis d’accord pour fermer les yeux sur les risques que comportaient cette locomotive de la croissance chinoise. Aujourd’hui, le gouvernement cherche à limiter la bulle et réduire les risques de crises, mais sa marge d’action est limitée. La dette cachée des gouvernements locaux s’élève à presque 50% du PIB chinois et repose en grande partie sur l’immobilier (via les LGFV). Quand à l’épargne des citoyens chinois, elle est à plus de 60% concentrée dans leur patrimoine immobilier. Les manifestations de septembre montrent combien l’immobilier chinois implique plus que des simples murs.


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